Entenda a atualização dos imóveis no Imposto de Renda da Pessoa Física

Após muita discussão e sucessivas idas e vindas com relação à desoneração da folha de pagamento – incluindo Medida Provisória propondo a reoneração sendo publicada e depois retirada –, foi sancionada no dia 16 de setembro a Lei nº 14.973, que traz a reoneração gradual a partir de 2025 até 2027.

Mas, a despeito da importância do tema, nosso foco aqui está nas medidas compensatórias presentes na lei, com destaque para a possibilidade de atualização do valor dos bens imóveis por parte das pessoas físicas e jurídicas, e também no que vou chamar de reabertura do Regime Especial de Regularização Geral de Bens Cambial e Tributária (RERCT), que agora passa a se chamar RERCT – Geral. 

O novo RERCT utiliza as premissas do original e remete a diversos dispositivos da Lei 13.254, de 13 de janeiro de 2016, conforme dispõe o Capítulo III da Lei 14.973.

Como o atento leitor e a atenta leitora já sabem, minha praia é o Imposto de Renda da Pessoa Física, e por isso começo nossa conversa falando das novas regras para atualização dos bens imóveis.

Antes, lembro que tivemos uma atualização ampla, geral e irrestrita, na qual a pessoa física pode atualizar sua declaração de bens e direitos a valor de mercado, sem qualquer tributação, lançando a contrapartida como rendimento isento e não tributável, referente a 31 de dezembro de 1991, lançada, portanto, na Declaração de Ajuste Anual do Exercício de 1992.

Mais tarde, tivemos mais uma atualização, desta feita obrigatória e também isenta de tributação por força da Lei 9.532/97, cuja atualização foi na faixa de 23%. Depois disso, ou seja, a partir de 1º de janeiro de 1996, não há previsão para qualquer atualização, com especial efeito sobre os bens imóveis. 

Aliás, é por este motivo que a conversão da Medida Provisória do bem na Lei 11.196/2005 possui, em seu artigo 40, os fatores de redução FR1 e FR2, reduzindo a base tributável a partir de 1º de janeiro de 1996 até o dia da alienação, para fins dos cálculos de ganhos de capital.

Vamos, então, entender as novas regras trazidas pela Lei 14.973, de 16 de setembro de 2024, para atualização dos bens imóveis, sendo o nosso foco a Declaração de Ajuste Anual da Pessoa Física.

Diga-se que a Declaração de Ajuste Anual de 2025 promete! Além da nova ficha relativa à tributação dos investimentos no exterior, de que trata a Lei 14.754/2023, também terá os efeitos da atualização dos bens imóveis a da reabertura do RERCT.

Com relação a atualização dos bens imóveis da pessoa física, de que trata o artigo 6º da lei, é importante observar que:

- Somente posso atualizar bens que já estão em declarações entregues ao fisco uma vez que a atualização se dará, exatamente, pela diferença entre o valor de mercado adotado e o custo pelo qual constava na declaração. Não será possível incluir um bem omitido com o uso desta regra;

- A diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição constante da declaração de imposto de renda pagará 4% de imposto, um ganho de capital antecipado, na forma de tributação definitiva, com vencimento em até 90 dias, contados da data da Lei, ou seja, até 15/12/2024;

- A Receita Federal deverá lançar uma instrução normativa contendo o operacional para a opção de atualização definindo a forma, o prazo, o código da Receita e outros detalhes;

- Os valores decorrentes da atualização, menos o imposto pago, deverão ser lançados como rendimento tributado exclusivamente na fonte, na forma que o fisco definir, manualmente ou pelo uso do GCAP;

- Os valores da atualização serão incluídos na ficha de bens e direitos do ano-calendário 2024, Declaração de Ajuste Anual do exercício de 2025

Com relação ao disposto no artigo 8º, fica claro que caso venha a ocorrer a alienação ou baixa do bem atualizado conforme esta lei, antes de decorridos 15 anos, haverá uma cobrança proporcionalizada da diferença de ganho de capital entre os 4% pago e a alíquota a que a operação esteja sujeita, e que pelos percentuais contidos no parágrafo único nos permite afirmar que alienações feitas com menos de 3 anos da atualização não terão qualquer redução no ganho de capital.

Acompanharei a regulamentação pelo fisco e volto ao assunto, se necessário.

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